עם המעבר בישראל מתכניות תמ"א השונות להתחדשות עירונית ניסחה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (1) 5 שלבים עיקריים לאורכו של פרויקט מן הסוג הזה.
שלב 1 - קבלת החלטה עקרונית לקדם פרויקט התחדשות עירונית
איסוף מידע תכנוני ראשוני: מומלץ לפנות לאגף ההנדסה בעירייה או למינהלת ההתחדשות העירונית כדי לבדוק היתכנות לפרויקט התחדשות עירונית. יש לברר נושאים מרכזיים כגון:
- מדיניות עירונית ספציפית להתחדשות עירונית
- מספר הקומות המותרות באזור
- אפשרויות הרחבת דירות
- מדיניות החניה
- היתכנות ביצוע הפרויקט
- קיום פרויקטים דומים בסביבה
סיור בסביבה: מומלץ לערוך סיור ברחובות הסמוכים ולשוחח עם דיירים בבניינים שמבוצעים בהם פרויקטי התחדשות עירונית.
יש לברר:
- פרטים על שגרת החיים בזמן ביצוע העבודות
- חוות דעת על היזמים ועורכי הדין המלווים
- קשיים וסוגיות מיוחדות בביצוע הפרויקט
המידע יסייע בתיאום ציפיות ובהבנת המשמעויות העומדות בפני בעלי הדירות.
הנה גרסה מתומצתת בכשליש מאורך הטקסט המקורי:
שלב 2 - הגעה להסכמות ובחירת נציגות דיירים
א. כינוס אסיפת דיירים ראשונה
לשם קידום פרויקט התחדשות עירונית, יש לכנס אסיפת דיירים תוך הקפדה על הנחיות מרכזיות:
- הודעה על האסיפה 7 ימים מראש
- השתתפות רוב בעלי הדירות (40% לפחות)
- עריכת פרוטוקול
- איתור כל בעלי הדירות באמצעות נסח טאבו
תכני האסיפה:
- הצגת מדיניות העירייה ואפשרויות פרויקט
- הסבר על משך הפרויקט (4-5 שנים)
- מתן במה לציפיות כל בעל דירה
- בחירת נציגות של 3 נציגים לפחות
ב. תפקידי נציגות הדיירים
- ריכוז מידע וקביעת לוחות זמנים
- איתור עורכי דין ויזמים
- תקשורת שקופה עם כל בעלי הדירות
- עדכון שוטף באמצעים מגוונים
- הקפדה על עדכון המתנגדים
- פועלים בהתנדבות ללא תמורה
שלב 3 - התקשרויות עם אנשי מקצועות מייעצים
א. התקשרות עם מארגן
בעלי דירות שאינם יכולים לקדם פרויקט בעצמם יכולים לפנות למארגנים. יש להגדיר תנאי התקשרות בהסכם כתוב, הכולל בלעדיות למארגן לתקופה מוגבלת. אם המארגן אינו פועל לשביעות רצונם, ניתן לבטל את ההתקשרות לפי החוק.
תפקידי המארגן: סיוע בהסכמות בין הדיירים, בדיקת היתכנות מול הרשות וסיוע בבחירת יזם.
בחירת מארגן: מומלץ לבחור לפי ניסיון, כישורים בין-אישיים והיכרות עם התחדשות עירונית.
אסיפת דיירים עם לפחות 40% נוכחות נדרשת לאישור התקשרות עם המארגן.
ב. בחירת עורך דין
מומלץ לבחור עורך דין טרם פנייה ליזם.
תפקידים: ליווי בתהליך המשא ומתן מול היזם, בדיקת מסמכים, וטיפול משפטי בפרויקט.
בחירה: יש לפנות למשרדים בעלי ניסיון בהתחדשות עירונית ולוודא היעדר ניגוד עניינים. שכר הטרחה, שממומן לרוב על ידי היזם, צריך להיות מעוגן בהסכם כתוב.
ג. מפקח הנדסי
מומלץ לכלול מפקח מטעם בעלי הדירות, במימון היזם.
תפקידים: בדיקת מפרטים, ליווי בתכנון ופיקוח על ביצוע הבנייה בהתאם להסכם.
ד. יועץ ביטוח
יש לכלול כיסוי ביטוחי לפרויקט, כולל נזקים אפשריים, ולוודא שהסעיף מנוסח על ידי מומחה בתחום.
ה. אנשי מקצוע נוספים
לעיתים מינוי שמאים או מודדים עלול להכביד על הפרויקט, אך הם עשויים לספק שירות מועיל, ששכרם משולם על ידי היזם. יש לשקול את מינוים לפי צורכי הפרויקט.
שלב 4 - בחירת יזם והתקשרות עימו (בליווי עורך דין)
איסוף מידע וקבלת המלצות על יזמים
- יש לבחור יזם בעל יכולת מוכחת בפרויקטים שהושלמו, רצוי בהתחדשות עירונית.
- מומלץ לפנות ליזמים שפועלים בסביבת הבניין ולשמוע חוות דעת מדיירים בפרויקטים קיימים.
- חיפוש מידע נוסף באינטרנט על היזם.
המלצות על היזמים:
- לבדוק חוסן כלכלי, יכולות מקצועיות ואמינות.
- לפנות לדיירים בפרויקטים קודמים שהיזם ביצע.
- להיעזר במידע שהושג באופן עצמאי ובפגישות עם היזמים.
פנייה לקבלת הצעות:
- לפנות לכמה יזמים, ולקבוע לוח זמנים (חודשיים-שלושה) לסיום ההליך.
- לבצע את הפנייה באמצעות עורך הדין, שתכלול:
- פרטי הבניין ומצבו.
- שיעור ההסכמות הראשוני בקרב בעלי הדירות.
- בקשה לקבלת הצעה ומידע נוסף על היזם.
קבלת הצעות מיזמים:
מידע על היזם
- ניסיון בפרויקטים למגורים ובפרט בהתחדשות עירונית.
- רשימת פרויקטים שהושלמו ואלה שבביצוע.
- הוכחות לחוסן כלכלי, כולל מידע עסקי, בנקים מממנים ותביעות משפטיות.
- במידה והיזם הוא גם קבלן, יש לבדוק את סיווגו אצל רשם הקבלנים.
מידע על הפרויקט:
- סוג הפרויקט (חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה).
- מידע תכנוני, היקף שטחים, והתמורות המוצעות לדיירים.
- בטוחות כגון ערבויות וביטוחים.
השוואת הצעות:
- יצירת טבלה להשוואת הצעות.
- לשים לב להבדלים כמו מפרט טכני ואיכות חומרי גמר.
- לבחון בזהירות הצעות "נדיבות" שעלולות להעיד על סיכונים פיננסיים.
בחירת יזם וחתימה על הסכם:
- הנציגות והעורך דין יערכו פגישות עם היזמים ויכינו טבלה מסכמת להצגת המידע בפני הדיירים.
- היזם הנבחר יציג את עצמו ואת הצעתו באסיפת דיירים.
- חשוב לא לחתום על מסמכים ללא עורך דין.
- ההסכם יכלול תנאים מחייבים כמו לוחות זמנים, ערבויות, ותנאים מתלים.
מימון:
- שלושה מסלולי מימון:
- ליווי בנקאי: מבטיח פיקוח חודשי.
- קרן חוץ-בנקאית: הלוואות בתנאים גמישים יותר.
- מימון עצמי: ללא פיקוח אך בעל גמישות גבוהה.
בטוחות וערבויות:
- ערבויות מבנק או גוף ביטוחי.
- חשוב לוודא תנאים ומגבלות בערבויות השונות.
שלב 5 - תכנון הפרויקט וקבלת היתר בנייה
לאחר חתימת ההסכם, היזם אחראי על קידום התכנון הנדרש להוצאת היתר בנייה, תוך שיתוף נציגות הדיירים בשלבים מוקדמים וכלל בעלי הדירות בתכנון שהתגבש, בהתאם להסכם. התכנון יוצג לנציגות או לבעלי הדירות לפני הגשת הבקשה להיתר, וניתן להטמיע הערות ככל שאינן סותרות את ההסכם.
היזם יעדכן את הנציגות בשינויים ניכרים אם יידרשו מגורמי התכנון ויקבל את אישורם בהתאם להסכם.
אישור היתר הבנייה (לאחר מילוי תנאים ותשלום אגרות) מהווה את השלב המנהלי האחרון לפני התחלת הבנייה. היזם יתחיל בעבודות רק לאחר הפקדת ערבויות ואישור פוליסת ביטוח מתאימה.
מקורות:
