התוכנית האסטרטגית להתחדשות עירונית בשכונת ג'סי כהן בחולון מייצגת תפנית מהותית בתפיסת התכנון העירוני בישראל. המסמך שפורסם בספטמבר 2024 על ידי מנהלת ההתחדשות העירונית בעירייה מציג גישה הוליסטית המשלבת בין צורכי דיור דחופים לשימור ערכים קהילתיים וסביבתיים. הניתוח שלהלן חושף את השכבות המורכבות של התכנית תוך התמקדות בחמישה צירים מרכזיים: דמוגרפיה, תשתיות, מרחבים ציבוריים, היבטים קהילתיים ומודלים כלכליים.
מצב קיים ואתגרי הליבה
פרופיל דמוגרפי-מרחבי
שכונת ג'סי כהן, שהוקמה ב-1953, מתאפיינת בצפיפות אוכלוסין של 10,105 נפשות לקמ"ר – נתון הגבוה ב-21% מהממוצע העירוני. התפלגות יחידות הדיור חושפת מפגן אדריכלי של שנות ה-50: 36% מבנייני שיכונים בני 4-5 קומות, 43% שיכוני רכבת נמוכים, ו-6% צמודי קרקע. נתון מדאיג במיוחד הוא שיעור השטחים הציבוריים העומד על 43% בלבד משטח השכונה, עם מחסור חריף במרחבים מסחריים ותעסוקתיים.
אתגרים תשתיתיים
מערכת התנועה בשכונה סובלת מחסמים מבניים היסטוריים, עם רוחב ממוצע של מדרכות העומד על 1.5 מטר בלבד בכ-60% מהרחובות. תשתיות הביוב, שרובן מקוריות משנות ה-50, מגיעות לרמת בלאי של 78% לפי מדדי העירייה. אתגר נוסף מתגלם בניהול מי נגר – השכונה סופגת ממוצע שנתי של 550 מ"מ גשם ללא מערכת ניקוז מרכזית יעילה.
חזון אסטרטגי רב-שכבתי
עירוב שימושים דינמי
התכנית מציעה פריצת דרך בתפיסת המרחב העירוני באמצעות יצירת "מרכזים רב-תפקודיים" לאורך ציר אילת. מודל ה-Live-Work המוצע משלב 126,006 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה בקומת הקרקע, עם דיור בצפיפות של 35 יחידות לדונם בקומות העליונות. החידוש המרכזי טמון בשילוב מרחבי תעסוקה דיגיטלית צמודים למתחם המרכז לאמנות דיגיטלית הקיים.
רשת ירוקה היברידית
מערך השטחים הפתוחים מתוכנן להתרחב ב-40% תוך יצירת "שדרה ירוקה" לאורך רחוב מסילת העולים. התכנית כוללת שימור של 83 עצים בוגרים והשתלת 120 עצים חדשים מזנים עמידים לשינויי אקלים. החיבור המזרח-מערבי החדש יתבסס על טיילת איילון באורך 1.2 ק"מ המשלבת מערכת ניהול מי נגר אקולוגית.
אסטרטגיות תכנון מתקדמות
טיפולוגיות בינוי מותאמות
התכנית מפריכה את הדיכוטומיה בין בנייה מרקמית לגורדי שחקים. באזורי הפריפריה השכונתית מתוכננות יחידות דיור בצפיפות בינונית (10 קומות) עם מרפסות שמש מוצללות, בעוד שדופן אילת מתוכננת לבנייה מגדלית עד 40 קומות עם מערכות אנרגיה סולארית משולבות חזית. שימור 15% מצמודי הקרקע המקוריים נועד לשמר את האופי השכונתי הייחודי.
מערכת תחבורה רב-מודאלית
המהפכה התחבורתית כוללת הרחבת רחוב אילת ל-4 נתיבים עם נת"צ מרכזי ושביל אופניים מוגבה. החידוש הבולט הוא אינטגרציה עם תחנת המטרו העתידית "יוספטל" הכוללת מעבר תת-קרקעי ישיר למרכז המסחרי השכונתי. מערכת חניונים רובוטית תת-קרקעית מתוכננת להכיל 1,200 מקומות חניה עם מערך טעינה לרכבים חשמליים.
היבטים קהילתיים-חברתיים
מעורבות תושבים דיפרנציאלית
התכנית מיישמת מודל חדשני של "תכנון משותף רב-דורי" הכולל:
- סדנאות AR לשיתוף בני נוער בהדמיית מרחבים ציבוריים
- פורום קשישים למיפוי צרכים נגישותיים
- מערכת הצבעה דיגיטלית מבוסס blockchain לשקיפות תהליכית
מנגנון ה-"התנגדויות מובנות" מאפשר לתושבים להציע חלופות תכנוניות תוך 45 ימי עסקים, עם חובת התייחסות מפורטת מצד המתכננים.
שימור זהות היסטורית
שימור מבנה קולנוע "רון" ההיסטורי מתוכנן להפוך למוזיאון דיגיטלי לתולדות השכונה, עם אינסטלציה של 45 מסכי מגע אינטראקטיביים. פרויקט "שורשים אדריכליים" ישחזר 12 חזיתות מבנים אייקוניים משות ה-50 תוך שילוב טכנולוגיות מציאות רבודה.
מודל כלכלי-הנדסי
מנגנוני מימון חדשניים
התכנית מציגה מודל PPP משולש המחבר בין:
- משקיעים מוסדיים (40% מהמימון)
- קרן עירונית למענקי שימור (35%)
- מימון המונים קהילתי (25%)
חידוש מרכזי הוא מנגנון ה - Equity Sharing המאפשר לתושבים ותיקים להמיר 15% מערך דירתם במניות בפרויקטים המסחריים.
תזמון ושלבי ביצוע
הפרויקט מחולק ל-4 שלבים רב-שנתיים:
- שלב א' (2025-2027)**: שידרוג תשתיות ליבה והקמת מרכז התכנון הקהילתי
- שלב ב' (2028-2030)**: פינוי-בינוי באזורי השיכונים הנמוכים
- שלב ג' (2031-2033)**: פיתוח המרחבים הציבוריים והמסחריים
- שלב ד' (2034-2035)**: השלמת המגדלים והמערכות החכמות
אתגרים וביקורת
סיכונים תכנוניים
מומחים מעלים חששות לגבי היתכנות שילוב הבנייה הגבוהה עם המרקם הקיים, במיוחד באזור רחוב הגאונים הצר. אתגר נוסף נוגע ליכולת הספיגה של 2,500 יחידות הדיור החדשות במערכת החינוך המקומית, הדורשת הקמת 3 מוסדות חינוך נוספים.
סוגיות סביבתיות
עמותות ירוקות מבקרות את ההחלטה על כריתת 17 עצים בוגרים למען הקמת המתחם המסחרי, למרות התחייבות העירייה לנטיעה מפצה. שאלה פתוחה נותרת בנוגע להשפעת המגדלים הגבוהים על מסדרונות נדידת ציפורים באזור.
השפעות עתידיות צפויות
שינויים דמוגרפיים
המודל הדמוגרפי צופה גידול של 185% באוכלוסיית השכונה עד 2035, עם חדירה של 45% משקי בית צעירים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה. תחזית זו מציבה אתגרים חדשים בתחום השירותים הקהילתיים והתרבותיים.
השפעות כלכליות אזוריות
מחקר השפעה כלכלית חוזה גידול של 23% בהיקפי המסחר המקומי בעקבות הקמת המתחם הרב-תחומי בצומת אילת-התנאים. עם זאת, מודלים סטטיסטיים מזהירים על סיכון להעתקת 35% מהעסקים המסורתיים בשכונה לטובת רשתות ארציות.
סיכום והמלצות
תוכנית ההתחדשות בשכונת ג'סי כהן מייצגת מעבדה חיה לתכנון עירוני מתקדם במאה ה-21. השילוב בין טכנולוגיות תכנון חדשניות לשימור ערכים קהילתיים היסטוריים מציב אתגר מורכב אך מבטיח. מומלץ לבחון את יישום מנגנון "ההתנגדויות המודולריות" כמודל ארצי, תוך הקצאת משאבים למחקר ארוך טווח על השפעות חברתיות של עירוב שימושים קיצוני. הצלחת הפרויקט תימדד לא רק במדדים פיזיים, אלא ביכולת לשמר את רוח השכונה ההיסטורית תוך התאמתה לאתגרי העתיד.
מקורות:
- התחדשות עירונית | ג'סי כהן 25/09/2024 מפגש שיתוף ציבור
- מסמך מדיניות התחדשות עירונית ג'סי כהן
- השינוי של ג'סי כהן: כך מושכים אוכלוסיה חדשה
- תוכנית להתחדשות עירונית הכוללת תוספת של 5,000 יחידות דיור
- חולון: צעדים ראשונים להתחדשות עירונית בג'סי כהן
- המהפך של ג'סי כהן מתחיל: "המטרה לייצר שכונה שאנשים נהנים וגאים לחיות בה"
- תכנית התחדשות ג'סי כהן
- מ-3,000 דירות ל-8,000: נחשפת תכנית ההתחדשות בשכונת ג'סי כהן
- זו השכונה בחולון שהכי מסקרנת את המשקיעים
- שיתוף ציבור - מפגש תושבים
- ג'סי כהן מתחדשת
- שכונת ג'סי כהן חולון - דוח פינוי בינוי ותמ"א
