חולון קמה באיזור החולות מדרום לתל אביב. יזמים שונים במחצית הראשונה של המאה ה-20 רכשו קרקעות על מנת להקים, בתחילה עבורם, ולאחר מכן עבור תושבים נוספים חלופת דיור זולה יותר מתל אביב הצעירה, שכבר אז הובילה את שוק הנדל"ן הארץ ישראלי במחירי המגרשים והבתים.
השכונה הראשונה הוקמה על ידי שלמה גרין ב-1924 ונקראה על שמו, שכונת גרין. אחריה ולאורך תקופה של כ-15 שנה קמו 4 שכונות נוספות: שכונת מולדת (1930), שכונת אגרובנק (1934), שכונת קריית עבודה (1936) ושכונת עם (1937). השכונות שהוקמו מטעמים ומניעים שונים אוכלסו בידי קבוצות שונות מהיישוב העברי, למשל תושבים בני המעמד בינוני באגרובנק ועובדי כפיים מאירופה, תימן ועירק בשכונת שלום, שנבנתה בחיפזון רב ובאיכות בנייה נמוכה ביותר.
איום המרד הערבי שפרץ ב-1936 וראשי תנועת ההתיישבות ראו צורך חיוני באיחוד 5 השכונות ליישוב אחד, וכך גם הבריטים שראו באיחוד השכונות צעד שיקל על הצד המינהלי של אותן 5 שכונות.
במהלך החודשים יוני ויולי 1940 נעשה הצעד ו-5 השכונות אוחדו למועצה המקומית חולון, כשכינוס המועצה הראשון נערך בקפה "סבוי" ובינהם היה חיים קוגל שנבחר ב-1942 לראש המועצה הראשון.
עד סוף העשור נמשכה הקמת שכונות נוספות וב-1950 שונה מעמדה של חולון ממועצה מקומית לעיר. חיים קוגל המשיך לעמוד בראשה 3 שנים נוספות. (1)
כעבור 100 שנים מהקמתה של השכונה הראשונה, שכונת גרין, תנופת ההתחדשות העירונית בחולון בעיצומה והעירייה מעודדת תהליך סדור בליווי מלא של התושבים.
מינהלת ההתחדשות העירונית בחולון
אתגרי ההתחדשות העירונית העמידו לא אחת מכשולים ואי סדר בשל תכנון לקוי של התהליך מצידן של רשויות מקומיות. בעיר רמת גן, למשל, בתקופתה של תמ"א 38 ניתנו היתרים לשיקום ובנייה על מבנים ישנים מבלי להתייחס למשמעויות של עומס על תשתיות עירוניות, תכנון עתידי של מבנים שכנים, הצורך בחנייה ושאר האתגרים שמציבה התפתחות האוכלוסייה העירונית בהיבטי תחבורה, תעסוקה וכיו"ב.(2)
עיריית חולון הקימה בשיתוף החברה הכלכלית לחולון ומשרד הבינוי והשיכון מינהלת שתוביל את מהלכי ההתחדשות העירונית בחולון. בין העיסוקים העיקריים של המינהלת להתחדשות עירונית(3):
- ליווי התושבים בחולון בתהליך מראשיתו עד סופו
- הנגשת חומרי הסברה ומידע
- הסרת חסמים
- קידום תכניות במסלול מקוצר מול יזמים
- קידום מתחמים לפינוי בינוי
מתווה התחדשות עירונית על פי המינהלת
מינהלת ההתחדשות העירונית של חולון בנתה מתווה מומלץ לתושבי השכונות המעוניינים להתאגד לצורך קידום פרויקט פינוי בינוי, כשהיא מונה 5 שלבים מהותיים(4):
- למידה ובדיקה ראשונית
- התארגנות בעלי נכסים ובחירת נציגות
- בחירת עורך דין מלווה
- בחירת מפקח מטעם בעלי נכסים
- בחירת יזם/קבלן
למידה ובדיקה ראשונית
פינוי בינוי הוא תהליך התחדשות עירונית הכולל פינוי בעלי נכסים, הריסת מבנים והקמת חדשים תוך הגדלת זכויות הבנייה במתחם. התהליך מוביל לשדרוג תשתיות מים וביוב, כבישים, מדרכות, מבני ציבור, וגינות ציבוריות. התהליך מתאים לאזורים בעלי בנייה נמוכה ומצב פיזי ירוד של המבנים.
במסלול הרשויות, הרשות המקומית או תאגיד עירוני מובילים את הפרויקט מתכנון לביצוע, בשיתוף פעולה עם המדינה, יזמים ובעלי הנכסים. בעלי הנכסים מקבלים לרוב דירות חדשות ומודרניות ללא עלות, והרשות מקדמת את המתחם בעזרת מימון מלא או חלקי מהרשות להתחדשות עירונית.
תהליך פינוי בינוי כולל 3 שלבים עיקריים: אישור התכנית, הסדרת הנושא הקנייני, וביצוע הבנייה. בגלל מעורבותם של גורמים רבים, התהליך עשוי לארוך זמן – הן לאישור התכנית והן להשלמת הבנייה. אישור תכנית בוועדות התכנון אינו מבטיח מימוש, בגלל גורמים שונים: כדאיות כלכלית, תנאי השוק, והסכמת בעלי הנכסים.
התארגנות בעלי נכסים ובחירת נציגות
בפרויקטים מיוזמתם בעלי הנכסים, יש להקים נציגות מייצגת מול היזם, הקבלן ואנשי המקצוע. הנציגות פועלת בהתנדבות ומהווה גורם מקשר בין בעלי הנכסים לגורמים המעורבים בפרויקט, אך אינה מוסמכת לקבל החלטות מהותיות בעצמה.
בחירת הנציגות מתבצעת באופן דמוקרטי ושקוף באסיפה כללית של בעלי הנכסים. מומלץ שהנציגות תכלול נציגים מכל סוגי היחידות במבנה (כולל חנויות ויחידות מסחריות). לאחר הבחירה, הנציגים והבעלים חותמים על כתבי הסמכה והתחייבות.
תפקיד הנציגות כולל סיוע בארגון בעלי הנכסים ובניית הסכמות ביניהם, הובלת משא ומתן מול גורמים מקצועיים בליווי ייעוץ משפטי, ואיסוף מידע על צרכים ורצונות הדיירים. הנציגות מייצגת את בעלי הנכסים מול הגורמים המעורבים, דואגת לקבלת פתרונות לסוגיות שעולות, ומעדכנת באופן שוטף על מצב הפרויקט תוך תיעוד מסודר.
הנציגות מביאה סוגיות מהותיות להחלטת בעלי הנכסים, ומטרתה המרכזית היא להבטיח את מימוש הפרויקט תוך שמירה על האינטרסים של כלל המעורבים בו.
בחירת עורך דין מלווה
עורך דין מלווה בפרויקט התחדשות עירונית ממלא תפקיד מרכזי, ומספק ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי, וסיוע לבעלי הנכסים דרך הנציגות הנבחרת. הוא מנהל מו"מ עם היזם או הקבלן, מספק הערות למסמכי ההתקשרות, ומכין את ההסכמים הסופיים, כולל ליווי שלב החתימה עם בעלי הנכסים ונותני שירותים נוספים.
תפקידו כולל גם טיפול משפטי בדיירים סרבנים, ניהול הליכים משפטיים במידת הצורך, ומתן ייעוץ ופיקוח על הליווי הפיננסי לפרויקט, תוך הבטחת מתן בטוחות לבעלי הנכסים. עורך הדין מסייע באיתור ובחירת מפקח ושמאי, ומוודא ביצוע התחייבויות היזם בהתאם להסכם.
בעת בחירת עורך דין מלווה, מומלץ לבדוק את ניסיונו בתחום ההתחדשות העירונית, לבחון פרויקטים קודמים בהם היה מעורב, ולהיוועץ עם בעלי נכסים שהשתתפו בפרויקטים דומים. יש לוודא שאין ניגוד עניינים, שעורך הדין אינו מייצג יזם או קבלן בפרויקט, ולבחון את התאמתו לנציגות דרך פגישה מוקדמת. כמו כן, מומלץ לערוך מכרז בין מועמדים להשוואה מקצועית ולבחור בעורך הדין המתאים ביותר.
בחירת מפקח מטעם בעלי הנכסים
בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעלי הנכסים רשאים למנות מפקח מטעמם שיבטיח את זכויותיהם לאורך חיי הפרויקט. המפקח פועל אך ורק מטעם בעלי הנכסים ואינו מייצג את היזם או הקבלן. תפקידו מתחלק לשלושה שלבים מרכזיים:
לפני קבלת היתר בנייה – פיקוח על שלב התכנון, כולל בקרה להתאמת תכניות הבנייה שסוכמו, שמירה על לוחות הזמנים ובחינת הבקשה להיתר בנייה.
לאחר קבלת היתר בנייה – פיקוח על ביצוע העבודות בפרויקט, כולל בקרה על לוחות זמנים, מעקב אחר ביצוע איכותי ותיקון ליקויים. המפקח מעדכן את בעלי הנכסים והנציגות באופן חודשי על התקדמות הבנייה.
לאחר סיום הבנייה – ליווי בעת מסירת הדירות, תוך בקרת ליקויים, תיקונם והכנת הדירות למסירה לשביעות רצון בעלי הנכסים.
שכרו של המפקח משולם לרוב על ידי היזם או הקבלן.
בעת בחירת מפקח, מומלץ לבדוק את ניסיונו המקצועי בתחום, לבחון פרויקטים קודמים בהם היה מעורב, להתייעץ עם בעלי נכסים מהעבר, ולקיים פגישה מוקדמת לבחינת התאמה. כדאי לערוך מכרז בין מועמדים ולוודא שאין ניגוד עניינים, כדי להבטיח שהמפקח מייצג את האינטרסים של בעלי הנכסים בלבד.
בחירת יזם להתחדשות עירונית
לאחר בחירת נציגות, עו"ד מלווה ומפקח מטעם בעלי הנכסים, מגיע שלב בחירת היזם או הקבלן.
נקודות מרכזיות למשא ומתן מול היזם/קבלן:
- תמורה: גודל הדירה החדשה שיקבלו בעלי הנכסים.
- ביטחונות: סוגי הביטחונות שיינתנו במהלך הפרויקט.
- איכות הבנייה: חומרי הגמר והסטנדרטים בפרויקט.
- מיקום הדירה: יחס למיקום הדירה הקיימת בפרויקטים של הריסה ובנייה או פינוי-בינוי.
- תמורות נוספות: כמו חניה או מחסן.
- משך הבנייה: הזמן שבו מתחייב היזם להשלים את הפרויקט.
- תחזוקה: גובה דמי האחזקה והאם יש פתרון להפחתת העלויות מצד היזם.
מומלץ לפגוש את היזם לבחינת הכימיה, לבדוק את ניסיונו המקצועי בפרויקטים קודמים, ולהתרשם מאיתנותו הכלכלית. רצוי לדבר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים ולהתרשם ישירות מתפקוד היזם. ביקור באתרים שבוצעו על ידו יסייע לוודא את איכות העבודות.
השוואה בין ההצעות וניהול משא ומתן מקצועי מבטיחים לבעלי הנכסים את התמורה המיטבית ואת הצלחת הפרויקט.
