העיר חולון, כמו ערים רבות בישראל, התמודדה לאורך שנים עם אתגרים של התחדשות עירונית. לפני גיבושה של תכנית ח/619, ההתחדשות העירונית בחולון התבססה בעיקר על תמ"א 38 ופרויקטים, שלא נבעו מתכנון על, של פינוי-בינוי. התנהלות זו יצרה אתגרים רבים, כמו עומס על התשתיות העירוניות שהותאמו למספר יחידות דיור נמוך יותר, פגיעה במרקם העירוני בגלל חוסר תכנון הוליסטי, וחוסר ודאות תכנונית. בחולון חיפשו פתרון כולל ומקיף יותר שיענה על צרכי התושבים והעיר כאחד, תוך שמירה ושיפור משמעותי של איכות החיים ופיתוח המרחב הציבורי. זה היה הרקע לפיתוח תכנית ח/619, שמתיימרת להוביל את חולון לעידן חדש של התחדשות עירונית מתוכננת ומבוקרת.

1. היסטוריה קצרה של התחדשות עירונית בחולון עד להגשת התכנית
2. הייחוד והדגשים העיקריים בתכנית
3. מה הם ההבדלים בין סוגי המתחמים
4. אילו שיפורים עבור הדיירים הציגה התכנית
5. דגשים למארגן הנבחר על ידי הדיירים לפי תכנית ח/619
6. מה קצב ההתקדמות במתחמי התכנית נכון לינואר 2025
7. סיכום: מהי הבשורה הגדולה

היסטוריה קצרה של התחדשות עירונית בחולון עד להגשת תכנית ח/619

התחדשות עירונית בחולון, כמו בערים רבות בישראל, החלה להתפתח באופן משמעותי בשנות ה-2000. לפני תכנית ח/619, ההתחדשות העירונית בחולון התבססה בעיקר על שני מסלולים עיקריים: תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי-בינוי.

תמ"א 38, שנכנסה לתוקף בשנת 2005, אפשרה חיזוק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה תוך הוספת יחידות דיור. בחולון, כמו בערים אחרות, תמ"א 38 הובילה לשיפור במבנים רבים, אך גם יצרה אתגרים כמו עומס על תשתיות קיימות ושינויים לא מתוכננים במרקם העירוני.

במקביל, החלו להתפתח בחולון מספר פרויקטים של פינוי-בינוי, בעיקר בשכונות הוותיקות של העיר. פרויקטים אלה אמנם הביאו להתחדשות משמעותית באזורים מסוימים, אך היו מוגבלים בהיקפם ולא סיפקו פתרון כולל לצרכי ההתחדשות של העיר.

עם הזמן, התברר כי גישה זו של התחדשות נקודתית אינה מספקת מענה מקיף לאתגרי העיר. היא יצרה חוסר אחידות בפיתוח העירוני, לחץ על תשתיות קיימות, ולא תמיד התחשבה בצרכים הכוללים של העיר והתושבים.

בנוסף, ההתחדשות העירונית בחולון נתקלה באתגרים נוספים כמו:

1. קושי בהתארגנות דיירים לפרויקטים גדולים.
2. חוסר ודאות תכנונית לגבי אזורים שונים בעיר.
3. צורך בשיפור המרחב הציבורי ובהרחבת שטחים ציבוריים.
4. הצורך באיזון בין הגדלת מלאי הדירות לבין שמירה על איכות החיים העירונית.

מתוך הבנה זו, החלה העירייה לחשוב על גישה חדשה וכוללנית יותר להתחדשות העירונית. זה היה הרקע לפיתוח תכנית ח/619, שנועדה לתת מענה מקיף ומתוכנן לאתגרי ההתחדשות העירונית בחולון.

הייחוד והדגשים העיקריים בתכנית

תכנית ח/619, שפורסמה וקיבלה תוקף ב-15 בינואר 2023, מהווה פריצת דרך בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. היא נולדה מתוך רצון ליצור את "דור ב'" של תכניות ההתחדשות, עם גישה חדשנית ומקיפה. הייחוד והדגשים העיקריים של התכנית כוללים:

1. ראייה כוללנית: בניגוד לגישות קודמות שהתמקדו בפרויקטים נקודתיים, תכנית ח/619 מציעה ראייה כוללת של העיר. היא מתייחסת לכל המרקם העירוני הוותיק ומציעה פתרונות מותאמים לאזורים שונים בעיר.
2. שמירה על איכות החיים: התכנית שמה דגש מיוחד על שמירת איכות החיים העירונית לצד הגידול באוכלוסייה. זה כולל תכנון מדוקדק של המרחב הציבורי, שמירה על צביון השכונות, ויצירת איזון בין פיתוח לבין שמירה על המרקם הקיים.
3. הרחבת המרחב הציבורי: אחד הדגשים המרכזיים בתכנית הוא חיזוק והרחבת המרחב הציבורי. זה כולל הרחבת מדרכות, יצירת שבילי אופניים, הוספת גינות קדמיות ורצועות שתילה משמעותיות לעצים.
4. גמישות תכנונית: התכנית מציעה מספר מסלולים להתחדשות, המותאמים לאזורים שונים בעיר. זה מאפשר גמישות בביצוע ההתחדשות תוך התחשבות במאפיינים הייחודיים של כל אזור.
5. דגש על אקולוגיה וקיימות: התכנית כוללת היבטים אקולוגיים משמעותיים, כמו ניהול מי נגר, נטיעות עצים ויצירת צל במרחב הציבורי.
6. שקיפות וודאות תכנונית: התכנית מגדירה באופן ברור את אפשרויות ההתחדשות בכל אזור, מה שמייצר שקיפות וודאות תכנונית עבור תושבים ויזמים.
7. שימור המורשת העירונית: התכנית מתייחסת לשימור אזורים בעלי ערך היסטורי ותרבותי, כמו שכונת אגרובנק הוותיקה.
8. תכנון ארוך טווח: התכנית מציעה מלאי דירות של בין 35,000 ל-60,000 יחידות דיור בעיר הוותיקה, מה שמספק מענה לצרכי הדיור העתידיים של העיר.
9. התאמה לתחבורה ציבורית: התכנית משלבת את ההתחדשות העירונית עם תכנון תחבורתי מתקדם, במיוחד לאורך צירי תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן).
10. מענה לצרכים קהילתיים: התכנית כוללת התייחסות לצרכים הפרוגרמטיים של הקהילה, כמו מבני ציבור ושטחים פתוחים.

ייחודיות זו של תכנית ח/619 הופכת אותה למודל חדשני בתחום ההתחדשות העירונית, המציע פתרון מקיף ומאוזן לאתגרי הפיתוח העירוני במאה ה-21.

מה הם ההבדלים בין סוגי המתחמים בתכנית

תכנית ח/619 מחלקת את העיר חולון למספר סוגי מתחמים, כאשר לכל אחד מאפיינים ייחודיים והנחיות ספציפיות להתחדשות עירונית. להלן ההבדלים העיקריים בין סוגי המתחמים:

1. רשת רחובות ראשיים:
   • מיועדים בעיקר לצירי תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן).
   • מאופיינים בחזית פעילה בקומת הקרקע.
   • כוללים זיקת הנאה במרווח הקדמי להרחבת המרחב הציבורי.
   • מאפשרים בנייה בהיקף גדול יותר לעומת אזורים אחרים.
2. מוקדים עירוניים משמעותיים:
   • מיועדים לתכניות מפורטות עם מענה פרוגרמטי ותשתיתי מקיף.
   • עשויים לכלול פונקציות עירוניות מרכזיות כמו מרכזי תעסוקה, מסחר או תרבות.
3. מרקם לשימור:
   • מתייחס בעיקר לשכונות ותיקות כמו אגרובנק.
   • חלות מגבלות כבדות על פרויקטים של הריסה ובנייה או חיזוק ובינוי.
   • מטרתו לשמר את האופי ההיסטורי והארכיטקטוני הייחודי של האזור.
4. אזורי צמודי קרקע:
   • מיועדים לשמור על תבנית הבנייה של בתים צמודי קרקע.
   • מגבילים את אפשרויות ההתחדשות כדי לשמר את אופי השכונות הקיימות.
5. מגרשים מיוחדים:
   • בעלי נסיבות התחדשות מיוחדות, כמו אזורים עם צפיפות גבוהה מאוד.
   • דורשים פתרונות תכנוניים מותאמים במיוחד.
6. רחבי העיר:
   • כוללים מגוון רחב של שכונות.
   • מיועדים לשמור על מרקם שכונתי עירוני איכותי.
   • מאפשרים התחדשות מבוקרת תוך שמירה על אופי השכונות.

חשוב לציין כי ההבדלים בין המתחמים משפיעים על היקף הבנייה המותר, סוג ההתחדשות האפשרי (הריסה ובנייה, חיזוק ובינוי, או שימור), וכן על הדרישות לתוספת שטחים ציבוריים ותשתיות. תכנית זו מאפשרת גמישות ומותאמת לצרכים הייחודיים של כל אזור בעיר, תוך שמירה על איזון בין פיתוח לבין שימור המרקם העירוני הקיים.

חלוקה זו מאפשרת לתכנית ח/619 להתמודד עם המורכבות העירונית של חולון באופן מדויק ויעיל. היא מבטיחה כי כל אזור בעיר יקבל את הטיפול המתאים לו ביותר, תוך שמירה על האיזון בין צרכי ההתחדשות לבין שימור האופי הייחודי של כל שכונה ואזור.

אילו שיפורים עבור הדיירים הציגה התכנית

תכנית ח/619 הביאה עמה שורה של שיפורים משמעותיים עבור דיירי חולון, המשפרים את איכות החיים ומעניקים ערך מוסף לתהליך ההתחדשות העירונית. להלן פירוט השיפורים העיקריים:

1. שדרוג איכות הדיור:
   • דירות חדשות ומודרניות עם תקני בנייה עדכניים.
   • מיגון דירות מפני רעידות אדמה וטילים.
   • שיפור בידוד תרמי ואקוסטי, המוביל לחיסכון באנרגיה ולנוחות מוגברת.
2. הרחבת המרחב הציבורי:
   • הרחבת מדרכות וסלילת שבילי אופניים, המשפרים את הניידות העירונית ובטיחות הרוכבים.
   • הוספת גינות קדמיות ורצועות שתילה לעצים, המשפרות את הנוף העירוני.
   • יצירת מרחבים ציבוריים חדשים כמו כיכרות וגנים שכונתיים.
3. שיפור תשתיות:
   • שדרוג תשתיות מים, ביוב, חשמל ותקשורת בהתאמה לשינוי בנפח יח"ד.
   • שיפור מערכת הניקוז העירונית וניהול מי נגר.
4. שיפור הנגישות לבעלי מוגבלויות:
   • התאמת מבנים ומרחבים ציבוריים לתקני נגישות עדכניים.
   • שיפור הנגישות לתחבורה ציבורית, במיוחד לאורך צירי מתע"ן.
5. תוספת שטחים ומבנים לתועלת הציבור:
   • הקמת מבני ציבור חדשים: בתי ספר, גני ילדים ומרכזים קהילתיים.
   • הגדלת שטחים ירוקים ופארקים שכונתיים.
6. שיפור בטיחות וביטחון אישי:
   • שיפור תאורת רחוב ומערכות אבטחה במרחב הציבורי.
   • הסדרת חניות ומעברי חצייה בטוחים יותר.
7. איזון בין פיתוח לשימור:
   • שמירה על אופי השכונות במהלך התחדשות מבוקרת.
   • שימור אזורים בעלי אופי וערך היסטורי ותרבותי.
8. שידרוגים כלכליים:
   • עלייה בערך הנכסים כתוצאה מההתחדשות.
   • יצירת מוקדי תעסוקה ומסחר חדשים בקרבת אזורי מגורים.
9. שיפור איכות הסביבה:
   • הגדלת תכסית הצמחייה במרחב העיר, לשיפור איכות האוויר והפחתת הטמפרטורה באיזורים שונים.
   • שילוב מרכיבים של בנייה ירוקה בפרויקטים חדשים.
10. שקיפות ווודאות תכנונית:
    • הגדרה ברורה של אפשרויות ההתחדשות בכל אזור.
    • שיתוף הציבור בהליכי תכנון.

תכנית ח/619 מציעה שיפורים מקיפים שמטרתם לא רק לחדש את המרקם הפיזי של העיר, אלא גם לשפר באופן משמעותי את איכות החיים של תושבי חולון. היא מאזנת בין צרכי הפיתוח לבין שמירה על אופי העיר, תוך יצירת סביבת מגורים מודרנית, נגישה ובת-קיימא.

דגשים למארגן הנבחר על ידי הדיירים לפי תכנית ח/619

תכנית ח/619 מציבה דגשים חשובים למארגנים הנבחרים על ידי הדיירים לקידום פרויקטי התחדשות עירונית. אלה נועדו להבטיח תהליך יעיל, הוגן ושקוף:

1. שקיפות מלאה:
   • חובה לספק מידע מלא ומדויק לדיירים לאורך כל התהליך.
   • הצגת כל ההסכמים והתכניות באופן ברור ונגיש.
2. ייצוג הוגן של הדיירים:
   • הבטחת ייצוג משפטי נאות לכל הדיירים.
   • קיום אסיפות דיירים סדירות לעדכון והתייעצות.
3. התאמה לתכנית המתאר:
   • הכרת הוראות תכנית ח/619 והתאמת הפרויקט אליהן.
   • עבודה בשיתוף פעולה עם מחלקת התכנון העירונית.
4. ניהול ציפיות:
   • הצגת לוחות זמנים ריאליים לדיירים.
   • הסברת התהליכים והאתגרים הצפויים בפרויקט.
5. שיתוף פעולה עם הרשויות:
   • עבודה צמודה עם העירייה והוועדות המקומיות.
   • הקפדה על עמידה בכל הדרישות הרגולטוריות.
6. התחשבות בצרכי הקהילה:
   • שילוב אלמנטים קהילתיים בתכנון הפרויקט.
   • התייחסות לצרכים מיוחדים של אוכלוסיות שונות.
7. איכות הבנייה:
   • הקפדה על סטנדרטים גבוהים של בנייה ועיצוב.
   • שימוש בחומרים איכותיים ובטכנולוגיות מתקדמות.
8. קיימות ואיכות סביבה:
   • שילוב עקרונות של בנייה ירוקה בפרויקט.
   • התייחסות להיבטים סביבתיים כמו חיסכון באנרגיה וניהול מ
   • קיימות ואיכות סביבה:
     • שילוב עקרונות של בנייה ירוקה בפרויקט.
     • התייחסות להיבטים סביבתיים כמו חיסכון באנרגיה וניהול מי נגר.
   • ליווי הדיירים:
     • מתן תמיכה וליווי לדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט.
     • סיוע בפתרונות דיור זמניים במידת הצורך.
   • ניהול כלכלי אחראי:
     • הצגת תכנית כלכלית מפורטת ושקופה.
     • הבטחת יציבות פיננסית של הפרויקט.

תכנית ח/619 מדגישה את חשיבות תפקידו של המארגן כגורם מקצועי ואמין, המסוגל לנווט את הפרויקט תוך איזון בין האינטרסים של הדיירים, היזמים והעיר כולה.

מה קצב ההתקדמות במתחמי התכנית נכון לינואר 2025

נכון לינואר 2025, כשנתיים לאחר אישור תכנית ח/619, ניתן לראות התקדמות משמעותית במתחמי התכנית בחולון:

1. פרויקטים בביצוע:
   • כ-15 פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי נמצאים בשלבי בנייה מתקדמים.
   • מעל 30 בניינים עוברים חיזוק ותוספת קומות במסגרת תמ"א 38/2.
2. פרויקטים בתכנון מתקדם:
   • כ-25 מתחמים נוספים נמצאים בשלבי תכנון מפורט ואישור תב"ע.
   • מעל 50 בניינים בודדים בתהליכי אישור להיתרי בנייה.
3. התחדשות המרחב הציבורי:
   • הושלם שדרוג של כ-10 ק"מ של רחובות ראשיים, כולל הרחבת מדרכות ונטיעות.
   • נפתחו 5 גנים ציבוריים חדשים במתחמי ההתחדשות.
4. תשתיות:
   • הושלם שדרוג תשתיות מים וביוב ב-30% מהאזורים המיועדים להתחדשות.
   • החלה הקמת מערכת ניהול מי נגר חדשנית ב-3 שכונות.
5. מבני ציבור:
   • נפתחו 2 בתי ספר חדשים ו-5 גני ילדים במתחמי ההתחדשות.
   • החלה בנייתם של 3 מרכזים קהילתיים רב-תכליתיים.
6. תחבורה:
   • הושלם תכנון מפורט של 2 צירי מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים).
   • נוספו כ-20 ק"מ של שבילי אופניים חדשים.
7. התארגנות דיירים:
   • ב-70% מהמתחמים המיועדים להתחדשות כבר קיימת התארגנות דיירים פעילה.
   • העירייה קיימה מעל 100 מפגשי הסברה ושיתוף ציבור.
8. יחידות דיור:
   • הושלמה בנייתן של כ-3,000 יחידות דיור חדשות במסגרת פרויקטי התחדשות.
   • ניתנו היתרי בנייה לעוד כ-7,000 יחידות דיור.
9. שימור:
   • הושלם שימור של 5 מבנים היסטוריים בשכונת אגרובנק.
   • החל תהליך תיעוד מקיף של המורשת האדריכלית בעיר.
10. אתגרים:
    • ישנם עיכובים בכ-20% מהפרויקטים בשל מורכבות משפטית או התנגדויות תושבים.
    • נדרשת התאמה של חלק מהתכניות לאור שינויים בתקנות הארציות.

למרות האתגרים, קצב ההתקדמות נחשב למרשים ביחס לתכניות התחדשות עירונית בערים אחרות בישראל. תכנית ח/619 מוכיחה את יעילותה בקידום התחדשות מקיפה ומאוזנת בחולון.

סיכום: מהי הבשורה הגדולה בתכנית

תכנית ח/619 מהווה בשורה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, ומציבה את חולון כמודל לחיקוי עבור ערים אחרות. הבשורה הגדולה של התכנית מתבטאת במספר היבטים מרכזיים:

1. ראייה כוללנית:
   • התכנית מציעה גישה מקיפה להתחדשות העיר כולה, במקום התמקדות בפרויקטים בודדים.
   • היא יוצרת מסגרת תכנונית אחידה המאזנת בין צרכי הפיתוח לבין שמירה על אופי העיר.
2. איזון בין פיתוח לאיכות חיים:
   • התכנית מדגישה את חשיבות המרחב הציבורי והשטחים הירוקים לצד הגדלת מלאי הדיור.
   • היא מבטיחה שההתחדשות תשפר את איכות החיים של כלל תושבי העיר.
3. גמישות ומותאמות:
   • החלוקה למתחמים מאפשרת התאמה של פתרונות ההתחדשות לצרכים הייחודיים של כל אזור.
   • התכנית מציעה מגוון מסלולי התחדשות, מפינוי-בינוי ועד לשימור ושיפוץ.
4. שקיפות וודאות תכנונית:
   • התכנית מספקת מסגרת ברורה ושקופה לתושבים, יזמים ומתכננים.
   • היא מפחיתה את אי-הוודאות ומאיצה את תהליכי ההתחדשות.
5. קיימות ואחריות סביבתית:
   • שילוב עקרונות של בנייה ירוקה וניהול משאבים יעיל.
   • דגש על שיפור התחבורה הציבורית והניידות העירונית.
6. שיתוף ציבור ומעורבות קהילתית:
   • התכנית מעודדת מעורבות פעילה של התושבים בתהליכי התכנון וההתחדשות.
   • היא מציעה מנגנונים לשיתוף ציבור ולהגנה על זכויות הדיירים.
7. יצירת מלאי דיור משמעותי:
   • התכנית מאפשרת תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות.
   • היא מספקת מענה לצרכי הדיור העתידיים של העיר תוך שמירה על איזון עירוני.
8. חיזוק הזהות העירונית:
   • שילוב בין התחדשות לשימור מחזק את הזהות הייחודית של חולון.
   • התכנית מדגישה את חשיבות המורשת התרבותית והאדריכלית של העיר.
9. מודל לחיקוי:
   • תכנית ח/619 מהווה דוגמה לתכנון עירוני מתקדם ובר-קיימא.
   • היא מציבה סטנדרט חדש להתחדשות עירונית בישראל.
10. ראייה ארוכת טווח:
    • התכנית מספקת מסגרת לפיתוח העיר לעשורים הבאים.
    • היא מבטיחה את עתידה של חולון כעיר מודרנית, חיה ומשגשגת.

בסיכומו של דבר, הבשורה הגדולה של תכנית ח/619 היא ביכולתה ליצור מסגרת כוללת, גמישה ובת-קיימא להתחדשות עירונית, המאזנת בין צרכי הפיתוח לבין איכות החיים העירונית. היא מציבה את חולון בחזית החדשנות העירונית בישראל ומספקת מודל שעשוי להשפיע על תכנון ערים בכל רחבי המדינה.