חלופת שקד היא תכנית חדשה שמעבירה את הסמכות לאישור פרויקטי התחדשות עירונית לרשויות המקומיות, מציעה זכויות בנייה נדיבות יותר מתמ"א 38 ומגדילה את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים אלו.
המצב הקיים לפני גיבוש תכנית שקד להתחדשות עירונית
לפני גיבוש תכנית שקד, תמ"א 38 הייתה הכלי המרכזי להתחדשות עירונית בישראל. תמ"א 38 אפשרה לקדם פרויקטים באמצעות הוצאת היתר בלבד, ללא צורך באישור תכנית בניין עיר. התכנית העניקה זכויות בנייה מסוימות ליזמים בתמורה לחיזוק מבנים קיימים או הריסתם ובנייתם מחדש.
עם זאת, לתמ"א 38 היו מספר חסרונות. לעיתים, היא לא השתלמה עבור יזמים, במיוחד ביישובים בפריפריה, ולא תמיד התאימה לצרכים הספציפיים של כל עיר ושכונה. פקיעת התכנית במאי 2026 יצרה מכבש לחצים לא בריא בקשב לאישורי תכניות, מה שיצר דחיפות לחלופה מעמיקה יותר בהבטי תכנון.
הסייגים שאיפשרו המשך תכניות תמ"א 38
למרות הכוונה לסיים את תמ"א 38, ניתנו מספר סייגים שאפשרו את המשך התכנית בצורות שונות:
- רשויות מקומיות רבות החלו לקדם תכניות מקומיות שמחליפות את תמ"א 38. למשל, ירושלים מתכוונת להמשיך עם תוכנית 10038, תוך מחיקת התלות בתמ"א 38.
- ערים כמו אשדוד, רמלה, נהריה, חיפה, רעננה, באר שבע, ראשון לציון, כפר סבא ופתח תקווה גם הן מקדמות תכניות מקומיות להתחדשות עירונית.
- בערים מסוימות, כמו רמת גן, מקודמות תכניות שיאפשרו הארכה של תמ"א 38 בכשנתיים.
- עבור רשויות ללא תכנית מקומית, נוצרה "חלופת שקד". חלופה זו מעבירה את הסמכות לאישור פרויקטים בסגנון תמ"א 38 לרשויות המקומיות ומעניקה זכויות בנייה נדיבות יותר.
חולון הגישה ואישרה תכנית חלופית לתמ"א 38. בינואר 2023 אושרה בחולון תכנית ח/619, שהיא תכנית כוללת להתחדשות עירונית בעיר.
. תכנית זו מסמנת מתחמים לפינוי-בינוי ומתחמים להתחדשות מגרשית (, וכן מקומות לאורך הצירים הראשיים להקמת חזיתות מסחריות
. בחולון ניתן להוציא היתרי בנייה באופן ישיר מכוח תכנית 619, ללא צורך בחלופת שקד
איך השפיעה התכנית על הבנייה בחולון?
חולון, כמו ערים נוספות במרכז הארץ, הושפעה משמעותית מתמ"א 38 ומהשינויים המתרחשים בתחום ההתחדשות העירונית. למשל:
- פרויקט תמ"א 1/38 במרכז העיר: ברחוב מרבד הקסמים בחולון התבצע פרויקט תמ"א 1/38 (חיזוק ותוספת) הכולל שלושה בניינים בני ארבע קומות. הפרויקט כולל חיזוק, שיפוץ ותוספת של שתיים וחצי קומות לכל בניין.
- מיקום אסטרטגי: הפרויקט נמצא במיקום אטרקטיבי, בסמוך לשדרות ירושלים ולרחוב המלאכה הראשי, ובמרחק הליכה קצר מתחנת "המלאכה" המתוכננת של הקו הירוק.
- תמורה ליזם ולבעלים: היזם מקבל 36 דירות חדשות למכירה, בעוד הבעלים הקיימים מקבלים תוספת של ממ"ד, מרפסת שמש וחניה צמודה.
- לוח זמנים: הבנייה בפרויקט זה החלה ביוני 2023 וצפויה להסתיים במאי 2024, מה שמדגים את הקצב המהיר יחסית של פרויקטי תמ"א 38.
- השפעה על מחירי הדיור: מחירי השיווק בפרויקט מתחילים מ-2.03 מיליון שקל, מה שמשקף את ההשפעה של פרויקטי התחדשות עירונית על שוק הדיור בעיר[2].
עם המעבר לחלופת שקד, צפוי כי פרויקטים עתידיים בחולון יושפעו מהשינויים בתכנית. הגמישות הגדולה יותר בתכנון, הזכויות הנדיבות יותר ליזמים, והאפשרות לאיחוד מגרשים עשויים להוביל לפרויקטים גדולים ומורכבים יותר בעיר.
סיכום: מצב ההתחדשות העירונית בחולון
ההתחדשות העירונית בחולון, כמו בערים אחרות בישראל, נמצאת בתקופת מעבר משמעותית. בעוד שפרויקטים קיימים של תמ"א 38 ממשיכים להתקדם, העיר צפויה להתאים את מדיניות ההתחדשות העירונית שלה לאור השינויים הארציים והמעבר לחלופת שקד.
היתרונות של חלופת שקד, כגון הגדלת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים והגמישות בתכנון, עשויים לעודד יותר פרויקטי התחדשות עירונית בחולון. עם זאת, המעבר לאישור תכניות ברמה המקומית ייבחן העתיד במדד מהירות אישור התכניות והתכנון המעמיק לטווח רחוק שייקח בחשבון את גידול האוכולוסייה ומצב התשתיות.
בעתיד, ייתכן שנראה בחולון פרויקטים גדולים יותר של התחדשות עירונית, הכוללים איחוד מגרשים והקמת מבנים גבוהים יותר. זה עשוי לשנות את פני העיר ולהגדיל את מלאי הדיור, אך גם מעלה אתגרים בתחום התשתיות העירוניות והשמירה על אופי השכונות.
לסיכום, חולון, כמו ערים אחרות בישראל, נמצאת בתקופת מעבר מאתגרת אך מלאת הזדמנויות בתחום ההתחדשות העירונית. האופן שבו העיר תיישם את חלופת שקד ותתאים אותה לצרכיה הייחודיים יקבע במידה רבה את עתיד ההתחדשות העירונית בעיר ואת איכות החיים של תושביה בשנים הקרובות.
מקורות:
