חברת שמעונוביץ בניה ויזמות שמה לעצמה דגש לבניית מערכת נכונה ונבונה עבור תושבי העיר חולון ולהציג בפני תושבי העיר על כלל גווניהם אפשרות לתמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 וכמובן בנושא התכנית להוספת 30,000 יח"ד ברחבי העיר, אם במסגרת התחדשות של תכנית מתאר ח/619 וכן התכנית הגרנדיוזית של העיריה ח-2040.
כ-30,000 יחידות דיור בבניה רוויה, באזורים מתחדשים ובשכונות עם אופק בכיוון הנכון, חולון מציבה עצמה בחזית התכנונית של כל מדינת ישראל, בין היתר התוכניות כוללות בתוכן:
- מתחמים מוגדרים להתחדשות עירונית, פינוי-בינוי
- אפשרות לבניה של מגרשים בודדים במתכונת של 6 קומות
- אפשרות לבניה של מגרשים בודדים במתכונת של 7 קומות
- אפשרות לבניה של מגרשים בודדים במתכונת של 8 קומות
- אפשרות לבניה של מגרשים בודדים במתכונת של 10 קומות
- אפשרות לבניה של מגרשים בודדים במתכונת של 12 קומות
- אפשרות לבניה של מגרשים בודדים במתכונת של עד 25 קומות!!!
- אפשרות לשטחי מסחר במסגרת ההתחדשות, בין אם למתחם קיים או למתחמים חדשים לפינוי בינוי והתחדשות עירונית
דגשים להתחדשות עירונית ותמ"א 38 בכלל רחבי הארץ
התכנית כוללת את השינויים מעלה למגרשים אשר גודלם החל מ400 מ"ר, ניתן כמובן למגרשים קטנים יותר אך הדבר מצריך בדיקה מקדימה ויכול להיות שיעמוד במסלול תוספת בנייה ולא הריסה בניה או שניתן לאחד בין מגרשים צמודים הצדדים, מלפנים או מאחור ובכך להשיא את הערך של המתחם.
- א. עיריית חולון יזמה תכנית זו במטרה לעודד את התחדשות המרקם הותיק בעיר באופן מבוקר. התכנית מקדמת את התחדשות העיר תוך שמירה על איכות החיים בעיר. התכנית מאפשרת הרחבת השטחים והמבנים לצרכי ציבור במוקדים העירוניים, בהתאמה לגידול הצפוי בעיר. התכנית שומרת ומרחיבה את המרחב הציבורי ברחובות העיר ע"י קביעת חזיתות פעילות, זיקות הנאה והוראות נוספות הנוגעות לאיכות המרחב הציבורי. זיקת ההנאה במרווח הקידמי של החלקות מיועדת להרחבת המרחב הציבורי, כך שיינתן מענה טוב יותר מהקיים כיום לכלל משתמשי הרחוב, בדגש על תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים. מימוש התכנית יביא להגדלה משמעותית של תושבי העיר, ויש לאפשר הגדלה של המרחב הציבורי בהתאם לכך. התכנית אינה פוגעת בזכויות מוקנות מכח תכניות מאושרות (למעט תמ"א 38).
- ב. מתחמים בתכנית התכנית מסווגת את מגרשי המגורים בתחומה למתחמים מסוגים שונים, המסומנים בנספח מתחמי תכנון (לכל סוג מתחם זכויות בניה והוראות המותאמות למאפייניו):
- ב1. מתחמים להכנת תכניות מפורטות
- ב2. מתחמים להתחדשות מגרשית:
- - רחובות ראשיים
- - רחבי העיר
- - מרקם לשימור
- - מגרשים מיוחדים
- - אזורי שמירה על תבנית הבניה
- ב3. מתחמים עם אפשרות להכנת תכניות מפורטות ולחילופין התחדשות מגרשית.
- ג. התכנית כוללת מסלולי התחדשות שונים:
- ג1. פינוי בינוי באמצעות הגשת תכנית מפורטת, לפי סעיף 64(ב) בחוק התכנון והבניה:
- - הוגדרו מתחמים להכנת תכניות מפורטות, בהם מותרת הגשת תכנית מפורטת הכוללת פינוי בינוי.
- - נקבעה המסגרת הכללית בתוכה יקודמו התכניות המפורטות, גבולותיהן והשימושים האפשריים בתחומן.
- - בתכנון המתחמים להכנת תכניות מפורטות יינתן מענה לצרכים הפרוגרמתיים של עצמם, ובנוסף יתרה מסוימת עבור ההתחדשות במסלולי היתר בניה.
- ג2. היתר בניה (הריסה ובניה מחדש / חיזוק מבנים קיימים):
- נקבעו הנחיות ליישום התחדשות בהיתרים בתחום העיר חולון. תכנית זו הינה תכנית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38, אך תמשיך לחול גם לאחר פקיעתה של התמ"א. התכנית יוצרת התאמה לתנאיה הייחודיים של העיר, וכוללת שני מסלולי היתר: הריסה ובניה מחדש או חיזוק מבנים קיימים. מימוש ההתחדשות יהיה באחד משני המסלולים ואז לא יחולו הוראות המסלול השני.
הוגדרו בתכנית מגבלות נפחיות לרבות:
- הגדרת מעטפת הבניה המירבית: מספר קומות, קווי בנין, נסיגות נדרשות ובליטות מותרות.
- הגדרת היחס בין הבנין לרחוב, ארקדות, זיקות הנאה ועוד.
במסלול הריסה ובניה, קובעת התכנית זכויות בניה מירביות (מספר קומות ואחוזי בניה מירביים) במגרשי המגורים בתחומה, כאשר זכויות אלה כפופות למגבלות הנפחיות שקובעת התכנית.
מודגש בזאת כי התכנית מגדירה את תקרת הזכויות המירביות שניתן לממש.
ברחובות ראשיים ניתן לקדם בנייה משותפת בחלקות צמודות על פי זכויות והוראות הבנייה הקבועות בטבלה 5, או לחילופין לבחור במסלול של תוספת זכויות וקומות תוך הפרשת שטח מבונה לצורכי ציבור או שטח בעל אופי ציבורי, כמפורט בהוראות התכנית ובהערות לטבלה 5.
יש לקרוא את ההוראות הרלוונטיות לכל מגרש, עפ"י המתחם אליו הוא שייך והמסלול שנבחר.
ד. תכנית זו אינה מונעת הגשת תכניות מפורטות בתחומה (גם מחוץ למתחמים להכנת תכניות מפורטות) לאישור הועדה המקומית או המחוזית, לפי חוק התכנון והבניה.
ה. אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותו של מוסד תכנון לסרב לתת היתר או להגביל היתר לתוספת זכויות בניה עפ"י תכנית זו, אם מצא זאת לנכון משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, הנדסיים, חברתיים וכושר נשיאה של תשתיות, ובלבד שיפורטו בכתב הסיבות לסירוב.
מוסד התכנון רשאי לשקול, בין השאר, הוראות של תכנית כוללנית או מסמכי מדיניות שהוכנו על ידו, במסגרת שיקוליו בבקשה להיתר.
הוראות סעיף זה לא יחולו על היתר לחיזוק מבנה שאין עימו תוספת זכויות בניה.
ו. מימוש
ביצוע תכנית זו תלוי בהתארגנות וולונטרית של בעלי הדירות. התכנית תמומש בהדרגה וניתן יהיה להתאים בהדרגה את התשתיות העירוניות והשירותים הציבוריים ולהביא לניצולם היעיל לאורך זמן.
